房地產抵押估價，是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。

    房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。

    法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。

    房地產抵押估價應當遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，房地產估價師應當勤勉盡責，了解抵押房地產的法定優先受償權利等情況；必要時，應當對委托人提供的有關情況和資料進行核查。

    我們在日常的抵押評估中需要關注的影響信貸風險的事項較多，本文想重點討論一下關于房地產抵押評估中關于土地的分攤、分割問題及相應處理措施。

    一、 工業房地產抵押評估中的土地分攤、分割問題

    自實施不動產登記以來，工業企業的不動產在登記時，除進行了不動產建筑面積的登記，同時做了不動產所分攤土地面積、所在宗地的共用土地面積的登記，這種情況對于評估人員在評估過程需要注意評估不動產所分攤的土地面積，而不能想當然將全部共用宗地面積納入到評估范圍，除委托方將宗地上全部不動產進行抵押，且所登記的分攤土地面積之和與共用土地面積一致的，其它情況均需特別關注評估過程中涉及的土地分攤、分割問題。

    不動產登記過程中，有一些不動產權證未登記不動產所分攤土地面積，而只進行了共用土地面積的登記，該類工業不動產的評估中，可能存在建筑物所分攤土地的重復抵押信貸風險，目前不動產登記部門在進行抵押登記時，對于一個工業企業的不動產抵押登記，只關注抵押不動產本身及其所分攤的土地，若在不動產進行登記后，宗地上新建不動產取得不動產權證或者將宗地上其他不動產進行抵押的，不動產登記部門依然可以進行不動產抵押他項登記，故對于抵押權人即銀行存在先后兩次抵押不動產所分攤的土地重復抵押風險。所以評估人員須特別關注以下幾種情況：

    1、 抵押物為宗地內部分建筑物及所分攤的土地

目前，不動產登記中心可以受理某一企業宗地上個別不動產的抵押他項登記，評估人員在評估過程中針對這種情況所需要的資料主要有：營業執照（副本）復印件、不動產權證、土地使用權證、宗地的建設用地使用權出讓合同、項目規劃總平圖等，針對估價對象僅為宗地上部分不動產且無分攤土地面積的，可以做如下處理：①根據規劃總平圖，確認宗地上規劃總建筑面積、估價對象規劃建筑面積，得出估價對象建筑面積占總規劃建筑面積的比例乘以共用宗地面積而得出估價對象所分攤土地面積，最終測算出估價對象的房地產價值。②已經按規劃完成全部建設的，收集宗地上全部不動產的不動產權證，依據估價對象建筑面積與地上全部不動產建筑面積的比例乘以共用土地面積而得到估價對象所分攤土地面積。從而測算估價對象房地產價值，抵押權人以此進行不動產抵押他項登記。

    2、 抵押物為宗地上全部不動產

抵押物為宗地上全部不動產的，一般包括兩種情況，抵押物為全部建成不動產，且與規劃建筑面積一致的，另外一種情況是抵押物為全部建成不動產，但規劃尚有未建不動產的。第一種情況可以做全部建筑物與全部土地面積的不動產評估。第二種情況，委托方需要納入評估范圍的抵押物為地上全部建成不動產及共用宗地，這種情況，我們認為可以做如下處理：①建議銀行或委托方做土地物理分割，后出具不動產及所分攤部分土地的房地產評估報告。②建議銀行或委托方做兩個評估報告，一個為建筑物的抵押評估報告，一個為共用宗地的土地評估報告，后分別做土地和建筑物的不動產他項登記。③若委托方不做分割也不愿意做房屋建筑物和土地的分別抵押評估，那估價人員須在預估函或者報告中須特別提示由此可能引起的信貸風險。

    3、 關于該類工業房地產評估中的土地分割或分攤問題的相關風險提示案例

估價對象為某公司的位于長沙市岳麓區XX桐子坡西路XX號綜合樓等2棟工業房地產，該宗地上除估價對象2棟工業房地產外，另有兩棟尚未辦理權證的房地產，所以在本次評估過程中評估專業人員做了如下風險提示描述：

    ①根據委托方介紹及估價師現場查勘，估價對象所在宗地上共有四棟建筑物，除估價對象1、2外，另有兩棟未辦理產權證建筑物，現作為衛室、食堂使用，由于委托方未提供所在項目的規劃總平圖或未辦理產權證建筑物的測繪報告，估價人員無法確定估價對象1、2所分攤的土地面積，本次預評估未考慮其對評估價值的影響，請預評估報告使用人注意可能由此引起的風險。

    ②對于估價對象2棟工業房地產及其所在整體宗地的評估，我公司建議的處理方式有以下三種，第    一、分別出具估價對象2棟建筑物及所在整體宗地的評估，建議評估報告使用人分別進行兩棟建筑物和所在整體土地的抵押他項登記；第二、由委托方做估價對象1、2所在宗地的物理分割，我公司出具估價對象1、2房地產評估和剩余土地的評估，建議評估報告使用人分別進行估價對象1、2房地產和剩余土地的抵押他項登記。

    ③由于委托方原因，本次預估的出具未采用公司常規處理方式，而是將估價對象1、2建筑物與所在整體土地出在同一房地產評估報告中，預估函使用人辦理估價對象抵押他項權后，若產權人將另外兩棟建筑辦理產權證可以抵押給其他銀行，由此可能引起兩棟未辦理產權證建筑物所分攤土地的重復抵押風險，建議預估函使用人在辦理抵押他項權利登記時采取相應措施來規避該風險，本次預評估結果未考慮其對評估價值的影響。

    二、 商業、住宅房地產抵押評估過程中的土地分割問題

    1、 純土地抵押評估過程中關于土地分攤相關問題

    商業、住宅土地抵押評估過程中，估價對象土地為整體地塊項目中的某一地塊（有單獨土地使用權證或不動產證），估價師對象為建設用地使用權出讓合同中的一部分，總出讓合同有一個規劃容積率，估價對象用途可以根據國有土地使用證或者不動產證來確定，在抵押評估過程中，評估人員除收集營業執照副本、國有土地使用證或不動產證、國有建設用地使用權出讓合同、地價款繳納憑證等外還需要特別收集經過規劃部門蓋章的整體項目的項目總平圖，以此來確定估價對象所對應的實際規劃容積率，該規劃容積率可能高于、低于或等于出讓合同的規劃平均容積率，根據抵押評估所需要特別遵循的謹慎原則，評估專業人員在評估過程中，估價對象實際規劃容積率低于平均容積率的，在評估過程中按低的實際容積率測算估價對象土地價值，若等于或高于平均容積率，評估過程中應按平均容積率測算。

實踐中的的風險提示可做如下描述：根據委托方提供的《國有建設用地使用權出讓合同》（合同編號：2013000033）：估價對象規劃容積率≤2.7，建筑限高75米。建筑密度≤25%，綠地比例≥40%，其他土地利用要求(1)地塊內R24（小區集中綠地）面積為25400㎡（2）按規劃要求留出廣場用地。該《國有建設用地使用權出讓合同》（合同編號：2013000033）為長沙恒大林溪郡項目地塊一、二的總出讓合同，本次評估宗地為地塊二。根據長沙市城鄉規劃局審批通過的《長沙XX2、3號地塊項目總平面及豎向布置圖》，現地塊一已完成建設，容積率為1.42，地塊二容積率為2.3，地塊一、二容積率低于出讓合同約定容積率，地塊三容積率為4.18，大于地塊3出讓合同約定容積率，根據估價人員經驗及謹慎原則，本次評估設定容積率為2.3。

    2、 在建工程房地產項目抵押評估過程中的土地分攤相關問題

    在建工程房地產項目抵押評估，我們一般采用的成本法及剩余法進行評估，在評估實踐過程中，會存在一種委托方為提高信用審批額度，希望將尚未修建部分的建筑所分攤的土地進行評估，這種操作可能存在的風險是一旦銀行未對整個項目進行封閉金融管理，委托方將剩余未修建部分建好后抵押給其它金融機構等抵押權人，則可能會出現該部分土地的重復抵押問題，對于該種項目一般不建議將未建部分分攤的土地一并進行評估、抵押，但委托方、債權人很多時候都要求評估范圍包含該部分土地價值，若評估過程中將該部分土地進行了抵押評估，那么應做相應特別風險提示，且在估價對象、估價范圍描述時重點提出包含尚未修建部分建筑物所分攤的土地價值，提醒報告適用人采取相應措施規避由此可能產生的風險。

    實踐中的的風險提示可做如下描述：

    某公司委托的位于長沙市開福區金馬路XX號8號地塊1#棟、2#棟在建工程房地產抵押價值評估。由于估價對象范圍不僅為在建工程部分，還包含了尚未修建部分建筑所分攤的土地，故評估人員做了如下特別風險提示：

    ①根據委托方提供的資料和現場察勘，估價對象1#棟規劃共40層，已建至地上第20層，2#棟規劃共28層，已建至地上第1-10層，據委托方介紹1#棟、2#棟均未售。本次評估范圍包括1#棟地上第1-20層、2#棟地上第1-10層在建工程房地產（含其分攤的土地）和1#棟第21-40層、2#棟第11-28層未建部分應分攤的土地價值，為避免尚未修建建筑所分攤的土地可能出現重復抵押問題，提請報告使用人采取相應措施規避由此可能產生的信貸風險。

    ②本次評估長國用（2016）第XX號宗地的部分用地具體為1#棟、2#棟已建部分和未建部分應分攤的土地面積，共6735.84平方米。最終1#棟、2#棟房屋分攤的土地面積應以相關權威部門出具的測繪報告為準。

    ③估價對象系在建工程，目前估價對象1#棟已建至第20層，2#棟已建至第10層，為避免出現信貸資金不能做到專款專用而造成項目停滯或閑置的風險，建議金融機構對整個項目實現封閉式管理，加強對項目的支持與監管力度。

    總之，關于房地產抵押評估中土地的分攤、分割問題還有很多，在評估實踐過程中，評估專業人員應當遵守相關法律、法規和估價規程等的相關規定，履行適當的評估程序后，再遵循謹慎原則，對估價對象存在的可能產生的信貸風險予以關注，并提示報告使用方注意，如此即便日后項目出現相關問題，我們也可以此來保護評估公司自身的權益，以上為本人在實踐中積累的個人經驗之談，有不妥之處，希望一起交流探討！

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